Il mercato immobiliare direzionale milanese sta vivendo una fase di profonda trasformazione, segnata da una polarizzazione sempre più netta.
Se da un lato lo stock obsoleto fatica a trovare collocazione, dall’altro si assiste a una corsa sfrenata verso gli immobili di massima qualità. È il fenomeno del Flight to Quality, una tendenza che sta ridisegnando non solo lo skyline della metropoli lombarda, ma anche le strategie di budget delle aziende che vi operano.
Non è più una semplice questione di metri quadri o di indirizzo prestigioso. Oggi, per un imprenditore o un facility manager operante a Milano, la scelta della sede è una dichiarazione d’intenti che incrocia la finanza, le risorse umane e la responsabilità sociale d’impresa.
Gli uffici definiti Grade A – edifici nuovi o completamente riqualificati, dotati delle più moderne tecnologie e situati in posizioni strategiche – sono diventati l’asset irrinunciabile per chi vuole competere ad alti livelli.
La polarizzazione del mercato e il valore della certificazione
L’analisi dei dati relativi all’ultimo semestre evidenzia come la domanda di spazi direzionali si stia concentrando quasi esclusivamente su immobili conformi ai criteri ESG (Environmental, Social, and Governance).
La sostenibilità non è più un “nice to have”, ma un driver economico fondamentale. Le aziende internazionali, vincolate da policy rigide sulla riduzione dell’impronta carbonica, non possono permettersi di locare spazi che non garantiscano elevate performance energetiche.
Questo scenario ha creato un divario nei canoni di locazione. Mentre i valori per gli immobili “prime” nel Central Business District (CBD) e in aree come Porta Nuova continuano a crescere, toccando nuovi record storici, gli edifici di “Grado B” o “C” subiscono quello che gli analisti definiscono brown discount: una svalutazione progressiva dovuta alla loro inefficienza energetica e alla mancanza di appeal per i tenant di alto profilo.
Le certificazioni LEED, BREEAM o WELL sono diventate la valuta corrente di questo mercato. Un ufficio certificato non garantisce solo bollette più leggere, ma comunica al mercato finanziario e ai clienti che l’azienda è solida e orientata al futuro. Per i proprietari immobiliari, riqualificare significa proteggere il valore del capitale; per i conduttori, significa allineare l’infrastruttura fisica ai valori del brand.
L’ufficio come leva per attrarre talenti
Oltre agli aspetti puramente finanziari ed ecologici, il motore del Flight to Quality è alimentato dalle Risorse Umane. In un mercato del lavoro competitivo come quello milanese, dove la flessibilità dello smart working è ormai acquisita, l’ufficio deve trasformarsi in una destinazione. Non ci si reca più in sede per svolgere compiti individuali che si potrebbero fare da casa, ma per collaborare, socializzare e assorbire la cultura aziendale.
Gli spazi Grade A offrono servizi che vanno oltre la scrivania: aree lounge, palestre interne, spazi verdi, parcheggi per biciclette e connettività impeccabile. Questi elementi sono decisivi per attrarre e trattenere i migliori talenti, specialmente tra le generazioni più giovani che valutano la qualità dell’ambiente di lavoro al pari della retribuzione economica. La sede diventa quindi uno strumento di welfare aziendale e di marketing interno.
Aree come Porta Nuova o CityLife sono l’emblema di questo cambiamento. Qui l’architettura dialoga con lo spazio pubblico, creando ecosistemi urbani che mescolano lavoro, residenza e tempo libero. Le aziende che scelgono di posizionarsi in questi distretti acquistano visibilità e si inseriscono in un network di innovazione che difficilmente si può replicare in zone periferiche non connesse.
Le sfide operative della transizione e la logistica di cantiere
Spostare il proprio quartier generale in un edificio Grade A nel cuore di Milano, o avviare una ristrutturazione profonda per adeguare l’esistente, comporta tuttavia sfide logistiche non indifferenti. Operare nel tessuto urbano denso, spesso all’interno di Area C o Area B, impone vincoli strettissimi che possono impattare sui costi operativi se non gestiti con una pianificazione rigorosa.
I Facility Manager si trovano a dover coordinare traslochi complessi o approvvigionamenti di cantiere in zone a traffico limitato, dove l’accesso è consentito solo a veicoli di ultima generazione o elettrici. In questo contesto, l’acquisto di mezzi propri per gestire fasi transitorie rappresenta un errore strategico, immobilizzando capitale (CAPEX) in asset che si svalutano rapidamente e che richiedono manutenzione costante.
La soluzione adottata sempre più spesso dalle imprese milanesi è la flessibilità. Ricorrere a realtà specializzate come Giffi Noleggi per noleggiare furgoni a milano consente di superare l’impasse logistica in modo ottimale.
Questa strategia permette di disporre immediatamente di una flotta moderna, conforme alle normative che regolano come accedere al centro, senza gravare sul bilancio aziendale a lungo termine. Che si tratti di trasportare arredi per il nuovo open space o materiali per l’allestimento tecnologico, la scelta del nolo garantisce l’operatività h24, eliminando i rischi legati a guasti o a blocchi della circolazione che potrebbero rallentare il cronoprogramma del trasferimento.
Prospettive future: il “green premium” continuerà a salire
Guardando ai prossimi trimestri, è difficile ipotizzare un rallentamento di questa tendenza. La pipeline di nuovi sviluppi a Milano è solida, ma fatica ancora a tenere il passo con la domanda di spazi di alta qualità. Questo squilibrio manterrà alta la pressione sui canoni “prime”, costringendo le aziende a pianificare le proprie mosse immobiliari con largo anticipo.
Il concetto di rigenerazione urbana si estenderà probabilmente a cerchi concentrici, partendo dal centro verso scali ferroviari riqualificati e quartieri emergenti ben collegati dalla metropolitana. Qui si giocherà la partita del futuro: trasformare il patrimonio esistente per renderlo compatibile con le esigenze del 2030.
Le aziende che sapranno interpretare questo cambiamento, investendo in sedi sostenibili e gestendo la transizione operativa con intelligenza logistica e finanziaria, ne usciranno rafforzate. L’ufficio non è tramontato, si è semplicemente evoluto in un hub di valore dove la qualità dell’infrastruttura riflette direttamente la qualità del business.